サイディングのメンテナンス時期と費用対効果が最大化する塗装プラン

新築住宅は入居した瞬間に中古物件という評価をされてしまい、価値が2割ほど下がってしまう現実をあなたはご存知でしょうか？

これは新築住宅の販売価格に広告宣伝費やも営業マンの歩合といった、建物の資産価値とは関係のない経費や費用が上乗せされており、建物本来の資産価値よりも高額に価格設定がされているためです。

そのために、たとえ1ヶ月しか住んでいなくても新築住宅は住んだ瞬間に中古物件となり、購入価格の2割ほど価格が下がってしまうのです。

つまり、住宅は新築をピークに価値を下げ続けるものなのです。

その中で、住宅を資産として保存するために重要なことは、しっかりとメンテナンスをすることが重要です。

特に、サイディングなどの外壁材は住宅の中でも、常に雨や風にさらされているために新築住宅を購入した段階で、長期的なメンテナンスプランを組んでおくことが重要です。

そこで、この記事ではサイディングの住宅にお住いの方を対象に、住宅を資産として保存するサイディング外壁の正しいメンテナンス方法について解説します。

サイディングにも”窯業系”や”金属系”などがあり、種類によってメンテナンス方法が異なるので、ぜひこの機会にあなたの家のサイディング外壁のメンテナンス方法について理解を深めていただければと思います。

1.サイディングのメンテナンス時期と劣化症状

まず始めに、サイディングのメンテナンスは10年に1度、チョーキング現象の発生を目安に行うのが基本です。

特に、窯業系サイディングは塗装によって防水性能を保っていることから、チョーキング現象が発生したタイミングで外壁塗装を行うことが重要です。

同様に、アルミやガルバリウム鋼板などの金属系サイディングもチョーキング現象を目安に外壁塗装を行うことが重要です。

ただし、金属サイディングの場合は外壁の防水性能を回復させるために塗装をするのではなく、サイディングの表面に出来た傷を修復するために行います。

このように窯業系サイディングと金属系サイディングでは塗装をする目的が異なるので、それぞれ具体的に解説します。

1-1.窯業系サイディング

窯業系サイディングはセメント質と繊維質を主原料とした外壁材です。新築の住宅の約7割で使用されておりスタンダードな外壁材として定着しています。

劣化症状とメンテナンス方法

発生目安	劣化症状	画像	メンテナンス方法
5年〜8年	変色・褪色		メンテナンスの必要なし
8年〜12年	チョーキング現象		外壁塗装
8年〜12年	コーキングの劣化		コーキングの打ち変え
10年〜15年	カビ・コケの繁殖		外壁塗装
15年〜20年	反り・浮き・破損		外壁塗装・張り替え

窯業系サイディングは新築から10年(チョーキング現象の発生)を目安に、外壁塗装によるメンテナンスが必要です。

その他に、窯業系サイディングはサイディングボードの隙間（目地）にコーキングと呼ばれるゴム状のパッキンが埋め込まれています。このコーキングも８年〜12年ほどを目安に”ひび割れ”や”剥離”が発生するのでコーキングの交換（打ち変え）が必要です。

コーキングのメンテナスは外壁塗装のタイミングで行うと、足場を有効活用できるために、効率的にメンテナンスができます。

また、窯業系サイディングはメンテナンスを放置すると、表面の防水性能が低下して、スポンジのように水分を吸収するようになります。

そうすると、外壁材が変形するために”反り”や”浮き”が発生します。

”反り”や”浮き”が発生すると、そこから雨水が外壁内部に侵入し雨漏りの原因になるので最低でも、カビ・コケが発生した段階で外壁塗装によるメンテナンスを行うことが重要です。

また、メンテナンス放置したことで、サイディング自体が破損してしまうと、塗装の下地として使用できないために、外壁材を張り替える必要があります。

そうすると、メンテナンス費用も1.5倍〜2倍ほど高額になるので、チョーキング現象の段階で外壁塗装を行えるように.メンテナンスプランを立てておきましょう。

1-2.金属系サイディング

金属系サイディングはアルミやガルバリウム鋼板などの金属製のサイディングです。

ガルバリウム鋼板はメンテナンスフリーの外壁材として知られ、新築住宅でも使用されるようになってきました。

しかし、メンテナンスフリーの外壁材と言っても、海沿いの塩害の発生する地域では錆びます。また、金属サイディングは衝撃に弱く、傷がつきやすいために、定期的な点検をすることが重要です。

劣化症状とメンテナンス方法

発生目安	劣化症状	画像	メンテナンス方法
3年〜5年	光沢の減少		メンテナンスの必要なし
5年〜8年	色褪せ・変色		メンテナンスの必要なし
8年〜12年	チョーキング現象		外壁塗装
10年〜15年	白さび		外壁塗装
外壁材に傷がついたら発生する可能性がある	赤さび		外壁塗装・外壁の張り替え

金属系サイディングで最も注意するべきことは、「傷」です。

そもそも、ガルバリウム鋼板やアルミサイディングは素材自体は鉄です。その鉄に施されているメッキ処理によって耐久性能を確立しています。

そのために、壁に石をぶつけてしまい表面を傷つけてしまったり、立てかけておいた自転車が倒れて外壁材を傷つけてしまった場合、内部の鉄心がむき出しになってしまい、そこから錆びが発生します。

そして、金属サイディングは一箇所が錆びてしまうと、その箇所から全体に錆が広がるので、劣化症状や導入期間に関係なく、サイディングを傷つけてしまった場合は早急にメンテナンスをするようにしましょう。

その際は、必ず”塗装業者”や”板金業者”などの専門業者に現地調査に来てもらい、しっかりと診断をしてもらうことが重要です。

その中で、傷が浅く内部のメッキまで侵食していなかった場合はタッチペンなどで修復してもらえます。一方で、傷が深く、メッキまで侵食してしまった場合は、塗装や部分張り替えによる修復が必要です。

いずれにせよ、金属系サイディングを傷つけてしまった場合は、専門業者に現地調査を依頼して早急にメンテナンスをすることが重要です。

その他に、金属系サイディングは、メンテナンスフリーの外壁材として流通していますが、塗装による処理が施されていることから、10年に1度、チョーキング現象の発生を目安に外壁塗装が必要です。

しかし、金属系サイディングは窯業系サイディングと異なり、塗装によって防水性能を確立している訳ではなく、塗装の傷を修復し、外壁材内部のメッキを保護するために塗装を行います。

そのために、点検も含めて10年に1度、チョーキング現象の発生を目安に外壁塗装が必要です。

1-3.樹脂系サイディング

樹脂系サイディングは塩化ビニル樹脂を原料とするサイディングです。

アメリカやカナダでは広く普及している外壁材ですが、導入コストが高額なために日本では１％ほどしか普及していません。

樹脂系サイディングは耐久性・腐食性に優れているために、基本的に外壁塗装などのメンテナンスは必要ありません。

「塩化ビニル樹脂」と聞くと、いかにも劣化しやすい脆いイメージですが、地中に埋める水道パイプや高級サッシにも使用される素材のために、その耐久性は折り紙つきです。

ただし、紫外線の影響による褪色・変色の美観的な劣化は生じますが、防水性や耐久性などの外壁材の性能に関する劣化は生じません。

そのために、美観を回復させる場合に限り、外壁塗装を行う必要がありますが、外壁材の性能を回復させるための定期的なメンテナンスは必要ありません。

1-1-4.木質系サイディング

木質系サイディングは天然木を塗装して作られた外壁材です。日本で流通している木質系サイディングは表面に炭化処理サイディング材になります。

木質系サイディングは天然木を使用しているために、他の外壁材と比べて水を吸収します。そのために、5年〜8年を目安に外壁塗装をする必要があります。

特に、木質系サイディングはメンテナンスを放置してしまうとすぐに腐食してしまうので、確実にメンテナンスをすることが重要です。

2.サイディングのメンテナンスの費用相場

それでは、ここからはサイディングのメンテナンス費用について解説します。ここでは、日本で普及率の高い窯業系サイディングと金属系サイディングについて解説します。

2-1.窯業系サイディング

窯業系サイディングのメンテナンスは”外壁塗装”と”コーキングの打ち変え”になります。

特に、外壁塗装は”住宅の大きさ(塗装面積)”と塗料の種類”によって相場価格が異なるので注意が必要です。

それでは、窯業系サイディングの外壁塗装とコーキングの打ち変えの費用を見ていきましょう。

【外壁塗装の相場(コーキング交換含む)】

0	ウレタン塗料	シリコン塗料	ラジカル塗料	フッ素塗料	光触媒塗料	無機塗料
25坪	¥770,600	¥871,400	¥884,000	¥1,098,200	¥1,098,200	¥1,098,200
30坪	¥822,000	¥933,200	¥947,100	¥1,183,400	¥1,211,200	¥1,280,700
35坪	¥868,400	¥989,200	¥1,004,300	¥1,261,000	¥1,291,200	¥1,366,700
40坪	¥914,200	¥1,044,600	¥1,060,900	¥1,338,000	¥1,370,600	¥1,452,100
45坪	¥954,200	¥1,092,600	¥1,109,900	¥1,404,000	¥1,438,600	¥1,525,100
50坪	¥993,800	¥1,140,200	¥1,158,500	¥1,469,600	¥1,506,200	¥1,597,700
55坪	¥1,029,800	¥1,183,400	¥1,202,600	¥1,529,000	¥1,567,400	¥1,663,400
60坪	¥1,064,600	¥1,225,400	¥1,245,500	¥1,587,200	¥1,627,400	¥1,727,900

窯業系サイディングの外壁塗装で使用される塗料はシリコン塗料、ラジカル塗料、フッ素が使用されるのが一般的です。

特に、シリコン塗料は施工単価と耐用年数のバランスが良いために外壁塗装の標準的な塗料として広く普及しています。

そのために、窯業系サイディングの外壁塗装を検討する際は、シリコン塗料を軸に検討すると間違いはありません。

【(コーキング交換(打ち変え)の相場】

建坪	コーキング交換
25坪	¥187,000
30坪	¥221,000
35坪	¥255,000
40坪	¥289,000
45坪	¥323,000
50坪	¥357,000
55坪	¥391,000
60坪	¥425,000

2-2.金属系サイディング

金属系サイディングの主なメンテナンスは外壁塗装です。しかし、窯業系サイディングと異なり、金属系サイディングはメッキによって、防水性能を保っているためにフッ素塗料や光触媒塗料などの高級塗料を使用する必要はありません。

あくまでも、美観性の維持と内部のメッキを保護することが目的なので、ウレタン塗料やシリコン塗料の中でも施工単価の安い水性塗料が使用されるのが一般的です。

金属系サイディングの場合は、1年に１回ほどモップなどを使用して外壁洗浄をする方が、外壁材が長持ちします。

外壁を洗浄する際に高圧洗浄機を使用すると水圧で外壁が凹んでしまう恐れがあります。そのために、必ずモップを使用して外壁材を傷つけないように洗浄するようにしましょう。

【外壁塗装の相場】

0	ウレタン塗料	シリコン塗料
25坪	¥770,600	¥871,400
30坪	¥822,000	¥933,200
35坪	¥868,400	¥989,200
40坪	¥914,200	¥1,044,600
45坪	¥954,200	¥1,092,600
50坪	¥993,800	¥1,140,200
55坪	¥1,029,800	¥1,183,400
60坪	¥1,064,600	¥1,225,400
※破風板・軒天・雨戸などの付帯部塗装含む

金属系サイディングの外壁塗装は塗料の中でも密着性に優れたウレタン塗料を使用するのが一般的です。

金属系サイディングは窯業系サイディングと異なり、塗料で防水性能を確立しているわけではなく、あくまでも外壁の傷を修復し、外壁材内部のメッキを保護することが目的だからです。

そのために、金属系サイディングの塗装の際は、耐久性に優れたシリコンやフッ素よりも、密着性に優れたウレタン塗料が使用されるのが一般的です。

3.サイディングのメンテナンスプラン

サイディングは窯業系や金属系など種類があり、その種類によって発生する劣化症状やメンテナンス方法が異なることをお伝えしました。

その中で、特に重要なことはサイディングの種類によって将来的なメンテナンス回数や費用も大きく変わってくるということです。

例えば、窯業系サイディングは新築時の導入コストこそ安いですが、将来的に必ず外壁塗装が必要となり使用する塗料によっては3回〜4回ほどメンテナンスを行う必要があります。
また、一方で、アルミやガルバリム鋼板などの金属系サイディングの場合、窯業系サイディングと比べて導入コストは高額ですが、将来的なメンテナンスコストを削減できるために、20年〜30年スパンで見るとお得になります。

このようにサイディングは新築時の導入コストだけではなく、将来的なメンテナンスコストも含めて検討することでコストパフォーマンスの高い外壁材が分かるようになります。

特に、窯業系サイディングの外壁塗装の際は使用する塗料によって耐用年数が異なるので、初回メンテナンスの前に、長期的なメンテナンスプランを立てておくことが大切です。

それでは、具体的にサイディングのメンテナンスプランについて見ていきましょう。

3-1.窯業系サイディングのメンテナンスプラン

窯業系サイディングは新築後10年を目安に外壁塗装によるメンテナンスを行います。その中で、外壁塗装は塗料の耐用年数（耐久性）に応じて将来的なメンテナンス回数や費用が異なります。

上記の表は塗料別の外壁塗装の生涯コストですが、塗料の耐用年数(耐久性)によってメンテナンスの回数が異なることが分かると思います。

例えば、耐用年数の短いウレタン塗料の場合は、向こう4０年で4回の外壁塗装が必要なのに対して、耐久性の長いフッ素塗料は２回の外壁塗装で対応できます。

また、1回の塗装費用が安いウレタン塗料であっても合計コストに換算すると、300万円のメンテナンスコストが発生します。一方で、1回の塗装費用が高額なフッ素塗料であっても、合計コストに換算すると、200万円となり、ウレタン塗料よりも100万円ほど安くなります。

ただし、外壁塗装の際は、外壁と屋根、破風板などの付帯部塗装をセットで行うことで、足場を有効活用できるために、費用を抑えたメンテナンスを行うことができます。

そのために、外壁塗装で使用される塗料は外壁と屋根のメンテナンスサイクルを合わせるために、シリコン塗料やラジカル塗料が使用されるのが一般的です。

一方で、屋根は塗装しないで、20年後に新しく葺き替えるという方は、フッ素塗料や無機塗料を使用すると費用対効果が高いメンテナンスを実現することができます。

このように窯業系サイディングの外壁塗装は将来的なメンテナンスプランによって使い分ける必要があります。

そのために、サイディングだけではなく、屋根や破風板・軒天などのメンテナンスプランを考慮して検討することが重要です。

3-2.金属系サイディングのメンテナンスプラン

金属系サイディングの劣化症状でもお伝えしましたが、アルミサイディングやガルバリム鋼板はメンテナンスフリーの外壁材と言われてしますが、表面に塗装が施されているためにチョーキング現象が発生します。

そのために、金属サイディングであっても外壁塗装が必要になります。

上記の図は、金属サイディングを外壁塗装する際のメンテナンスプランですが、金属系サイディングはメッキを保護すために塗装をすることから、フッ素や無機のような耐用年数の高い高級塗料を使うことはありません。ウレタン塗料かシリコン塗料が使用されるのが一般的です。

その他に、金属系サイディングの基本的なメンテナスは外壁の洗浄になります。

上記の表は、立地条件別の外壁洗浄の目安ですが、海岸地域は塩害が発生し、必ず錆が発生してしまうので、1シーズンごとに年4回、外壁を洗浄すると安心です。

外壁の洗浄はDIYで行うのが基本ですが、沿岸部の場合は塗装業者などの専門の業者に依頼するようにしましょう。その際は、はしご車のような設備を持っている業者に依頼をすると、3万円〜5万円ほどの価格で安く洗浄をすることができます。

一方で、その他の地域の場合はDIYでの外壁洗浄で十分です。DIYで施工をする際は、ロングモップを使用して洗浄をしましょう。

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その他に、金属サイディングを洗浄する際は高圧洗浄機を使用すると、水圧で外壁材が凹んでしまう恐れがあるので、ホースで水をかけてロングモップや柔らかいブラシで洗浄をするようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか？サイディングのメンテナンスに関してご理解いただけたかと思います。

本文中でもお伝えしましたが、サイディングは窯業系や金属系などの種類によって適切なメンテナンス方法が異なります。また、メンテナンスサイクルも異なります。

そのために、導入前からしっかりと将来的なメンテナンスプランを検討しておくことが重要です。